Bayerischer Hof
Der Bayerische Hof ist das letzte unverändert erhaltene Bauwerk des Starnberger Bahnhofplatzes aus der Gründerzeit – und damit das bauliche Gedächtnis jenes Augenblicks, in dem der Starnberger See vom herzoglichen Refugium zur Sommerfrische des Bürgertums wurde.
Wo heute Bahn, Schiff und Seepromenade aufeinandertreffen, entstand in den 1860er und 1870er Jahren Starnbergs erste Adresse für Reisende. Das stattliche Haus am Bahnhofplatz 12 empfing über anderthalb Jahrhunderte Sommergäste, Wittelsbacher Besuche, Stammtische, Hochzeitsgesellschaften und Generationen von Kaffeehausgästen.
Als der Bayerische Hof Ende 2020 wegen Einsturzgefahr geschlossen werden musste, verlor Starnberg nicht nur ein Hotel, sondern seinen ältesten öffentlichen Ort am See. Mit der Übernahme durch das European Heritage Project im Dezember 2025 begann für dieses Baudenkmal ein neues Kapitel.
KAUFSITUATION
Nach fünf Jahren Leerstand, mehreren gescheiterten Investorenverfahren und einem über zwei Jahre laufenden, ergebnislos beendeten europaweiten Konzeptwettbewerb stand der Bayerische Hof im Jahr 2025 an einem Wendepunkt: Die Stadt Starnberg als Eigentümerin seit 1969 sah sich außerstande, die denkmalgerechte Sanierung aus eigenen Mitteln zu tragen. Fachgutachten bezifferten den Instandsetzungsbedarf auf rund 15 Millionen Euro. Über Jahrzehnte hatte das Haus zugleich immer wieder im Zentrum von Abriss- und Neubaudiskussionen gestanden.
Das European Heritage Project erwarb das Baudenkmal in dieser Lage unter der klaren Verpflichtung zur vollständigen denkmalgerechten Sanierung. Zusätzlich garantiert das European Heritage Project die Wiederbelebung der historischen gastronomischen Nutzung im Hochparterre, dort, wo über Jahrzehnte das Café des Hauses lag. Damit übernahm das European Heritage Project sein zweites Starnberger Projekt nach dem Palais Sonnenhof, das seit 2002 zum Portfolio gehört.
ANWESEN: ZAHLEN UND FAKTEN
Der Bayerische Hof liegt am Bahnhofplatz 12 im Zentrum der oberbayerischen Stadt Starnberg, unmittelbar gegenüber dem Bahnhof und in Sichtweite des Starnberger Sees. Das Grundstück umfasst rund 2.000 Quadratmeter und bildet zusammen mit dem Bahnhofsvorplatz und der anschließenden Seepromenade das städtebauliche Eingangstor der Stadt.
Die genaue Erbauungszeit des Hauses ist nicht abschließend geklärt, da datierte Planunterlagen nicht überliefert sind. Das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege grenzt die Entstehung auf den Zeitraum nach 1865 und vor 1879 ein; in der stadtgeschichtlichen Literatur wird meist 1864/65 genannt, die amtliche Denkmalliste nennt “um 1875”. Gesichert sind die späteren Bauphasen: Der traufseitige Terrassenvorbau mit doppelläufiger Freitreppe entstand um 1875, die südliche Erweiterung mit Hochterrasse und Balkonen im Jahr 1901, weitere Anbauten folgten 1905. Seit 1998/1999 ist das Anwesen in der Bayerischen Denkmalliste eingetragen – und zwar in seiner Gesamtheit, einschließlich des westlichen Nebengebäudes und des vorgelagerten Brunnenrondells.
Das Hauptgebäude ist ein stattlicher dreigeschossiger Satteldachbau mit Mittelrisalit, dem östlich ein Blumen- und Brunnenrondell vorgelagert ist. Westlich schließt ein zweigeschossiger Satteldachbau mit Balkon aus der Zeit um 1875 an, der historisch als Remise und Ökonomiegebäude diente. Bis zur Schließung im Dezember 2020 beherbergte das Haus 31 Hotelzimmer, ein Café im Hochparterre sowie ein Restaurant im gewölbten Untergeschoss.
GESCHICHTE
Die Geschichte des Hauses beginnt mit der Erschließung des Starnberger Sees. 1851 wurde das erste Dampfschiff “Maximilian” in Dienst gestellt, am 28. November 1854 eröffnete die Bahnlinie München–Starnberg – Bayerns erste privat finanzierte Eisenbahn. Innerhalb weniger Jahre wuchs die Bevölkerung Starnbergs um mehr als ein Drittel, und am neuen Bahnhofplatz entstand ein ganzes Ensemble von Fremdenhäusern: die Hotels Bellevue, Walter, Hirt, das Deutsche Haus – und der Bayerische Hof.
Bereits ein Reiseführer von 1879 beschreibt das “Hotel Zum Bayerischen Hof” als neu erbaut, elegant und komfortabel, günstig gelegen zwischen See und Bahnhof. Ab 1880 sind Johann und Theresie Harffen als Wirtsleute belegt; nach ihnen wurde das Haus lange auch “Hotel Harffen” genannt. 1905 ging das Anwesen in den Familienbesitz der Wittelsbacher über, vertreten durch das Herzoglich Bayerische Brauhaus Tegernsee; im selben Jahr nahm die Gastronomie im Untergeschoss ihren Betrieb auf.
Das 20. Jahrhundert hinterließ deutliche Spuren: 1919 beschlagnahmten Rotgardisten in den revolutionären Wirren das Haus, im Zweiten Weltkrieg diente es als Lazarett. 1952 ließ die Eigentümerfamilie das Hotel grundlegend instand setzen, ausdrücklich ohne Eingriff in die Architektur. 1969 erwarb die Stadt Starnberg den Bayerischen Hof von Herzog Max in Bayern für 1,125 Millionen Deutsche Mark und verpachtete ihn in der Folge über mehr als fünf Jahrzehnte – von 1984 bis 2009 – an den weit über die Stadt hinaus bekannten Hotelier Rudolf Gaugg, danach an die Gastronomenfamilie Schrogl.
1980 hatte die Denkmalpflege das Gebäude noch als nicht schutzwürdig eingestuft. Erst 1998/1999 wurde es – für viele überraschend – als Baudenkmal eingetragen, ausdrücklich in seiner Gesamtheit: mit Nebengebäude, Freitreppe und Brunnenrondell. Zu diesem Zeitpunkt war die Bausubstanz bereits geschwächt. 2011 folgte die erste Nutzungsuntersagung für die oberen Geschosse, im Dezember 2020 die vollständige Schließung von Hotel, Café und Restaurant. Ab September 2021 stand das Haus leer, 2022 wurde das gesamte Inventar in 571 Positionen versteigert.
WISSENSWERTES UND KURIOSES
Der Überlieferung nach zählte Kaiserin Elisabeth von Österreich zu den prominentesten Gästen des Hauses. Sie verbrachte ihre Kindheit im nahen Possenhofen, und stadtgeschichtliche Darstellungen berichten, sie sei mit ihrem Gefolge im Bayerischen Hof eingekehrt, während das Haus der königlichen Familie zur Unterbringung von Gästen diente. Auch seien in der rückwärtigen Remise die Kutschen der Kaiserin und König Ludwigs II. eingestellt gewesen, während die Stallburschen im Obergeschoss wohnten.
Weitere Fundstücke aus der Hausgeschichte: Ein Eiskeller im rückwärtigen Bereich diente der Kühlung mit Natureis aus dem Starnberger See. Der Raum der späteren Taverne war zuvor Kohlenkeller, das Kaffeehaus im Hochparterre ursprünglich Lagerraum. Erhalten haben sich in den oberen Geschossen die schmale Personaltreppe und die niedrigeren Deckenhöhen – deutliche Hinweise auf die soziale Schichtung eines Grandhotels des 19. Jahrhunderts. Bei der Entkernung 2026 traten im Erdgeschoss eine Stuckdecke des ehemaligen Cafés, der historische Empfangstresen, vergoldete Spiegel sowie das Schild der “König Ludwig II. Stube” wieder zutage. Für das künftige Kaffeehaus erwarb das European Heritage Project überdies eine Büste des Prinzregenten Luitpold – als Rückbindung an den historischen Namen des Hauses.
Und schließlich: Der Kauf von 1969 markierte den Beginn eines städtischen Grundstückstauschgeschäfts, in dessen Rahmen ein lange versprochener Stadtsaal am Kirchplatz entstehen sollte. Er wurde nie gebaut.
ARCHITEKTUR
Der Bayerische Hof ist ein stattlicher, dreigeschossiger Satteldachbau mit Mittelrisalit, errichtet in massiver Bauweise und bewusst als Schaufassade zum Bahnhofplatz komponiert. Traufseitig tritt ein Terrassenvorbau mit doppelläufiger Freitreppe hervor, dem östlich ein Blumen- und Brunnenrondell vorgelagert ist – bis heute das stadtbildprägende Motiv des Platzes. Die südliche Erweiterung von 1901 fügte eine Hochterrasse mit Balkonen hinzu und verstärkte den Charakter des Hauses als Ort des Aufenthalts im Freien.
Stilistisch steht der Bau im Historismus der Gründerzeit, mit deutlichen Merkmalen früher Bäderarchitektur: repräsentative Freitreppe, Terrassen und Balkone, Wasserspiel als Schauelement, klare Achsigkeit und eine Fassadengliederung, die Größe suggeriert, ohne palasthaft zu werden. Es war kein Palast-Hotel, sondern ein repräsentatives Haus für eine Klientel, die sich Sommerfrische am See leisten konnte.
Westlich schließt das zweigeschossige Nebengebäude mit eigenem Satteldach und Balkon an (um 1875), historisch Remise, Pferdestall und Kutschenschuppen. Die Denkmalpflege behandelt es ausdrücklich als integralen Bestandteil des geschützten Ensembles. Der Denkmalschutz wird für das gesamte Anwesen streng ausgelegt und umfasst Innen- wie Außenbereich, das Nebengebäude und das Brunnenrondell.
Im Inneren zählen das bauzeitliche Treppenhaus, die tragenden Wände und der historische Raumzuschnitt zu den erhaltenswerten Kernbestandteilen. Wesentliche Eingriffe des 20. Jahrhunderts – insbesondere die in den 1970er Jahren in jedes historische Zimmer eingebauten Kleinbäder und ein nachträglicher Wintergartenaufsatz auf dem Dach – gelten dagegen als Fremdkörper, die die ursprünglichen Proportionen verstellen.
STRUKTURELLER ZUSTAND ZUR ZEIT DER AKQUISITION
Zum Zeitpunkt des Erwerbs stand das Gebäude seit über vier Jahren leer und war seit Dezember 2020 vollständig für die Nutzung gesperrt. Die Befunde der vorliegenden Gutachten zeichnen ein einheitliches Bild fortgeschrittener Schädigung:
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Dachstuhl: nach gutachterlicher Einschätzung von Beginn an unzureichend tragfähig, durch Holzwurmbefall und eindringende Feuchtigkeit weiter geschwächt; das Blechdach besaß keine Feuchtigkeitssperre. Bei starkem Schneefall bestand Einsturzgefahr.
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Decken und Balkone: eingeschränkte Tragfähigkeit über alle Geschosse, Absenkungen von bis zu zehn Zentimetern, ein Obergeschossbalkon war nur notdürftig mit Holzbalken abgestützt.
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Gründung: die Standsicherheit war rechnerisch nicht mehr nachweisbar; Fachleute gingen von einer historischen Holzpfahlgründung aus. Der hohe Grundwasserstand schließt eine Unterkellerung mit Tiefgarage aus.
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Brandschutz: fehlende Brandschutztüren, unzureichende Flucht- und Rettungswege, stoffummantelte Leitungen, fehlende Stromschutzschalter.
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Haustechnik: Heizung, Elektrik und Gasleitungen mit gravierenden Mängeln; die Trinkwasserinstallation war durch Legionellen weit über den Grenzwerten kontaminiert und technisch wie hygienisch nicht mehr nutzbar – allein hierfür lagen die Kostenschätzungen bei rund zwei Millionen Euro.
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Bausubstanz: umfangreiche Rissbildung durch Feuchtigkeit, Ablösung von Deckenputz im Bereich des Treppenaufgangs.
Die Kreisbaubehörde hatte 2020 festgestellt, dass eine Sanierung die Kosten eines Neubaus übersteige, da der Deckenaustausch einer vollständigen Entkernung gleichkomme. Genau diesen Weg hat das European Heritage Project gewählt – nicht als Argument gegen den Erhalt, sondern als Voraussetzung dafür.
RESTAURIERUNGSMASSNAHMEN
Die Arbeiten begannen am 12. Januar 2026, keine drei Wochen nach der Beurkundung, zunächst mit Entrümpelung und der Freilegung des von Wildwuchs überwachsenen Grundstücks. Bis zum Frühsommer 2026 wurde das Gebäude vollständig entkernt: Bodenaufbauten, Parkett, Teppiche und Wandverkleidungen wurden entfernt, die Wände vom Putz befreit und die Tragstruktur freigelegt. Erst dieser Zustand erlaubte eine belastbare Beurteilung der Schadensbilder – mit dem Ergebnis, dass Dachstuhl, Zwischendecken und Balkone durchgängig zu erneuern sind, während sich das Mauerwerk in seiner Gesamtheit als sanierungsfähig erwies.
Leitgedanke der Restaurierung ist die möglichst originalgetreue Wiederherstellung des historischen Erscheinungsbildes um 1910, also des Zustands nach den Erweiterungen von 1901 und 1905. Im Einzelnen umfasst das Maßnahmenprogramm:
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Erhalt und Restaurierung des bauzeitlichen Treppenhauses, der historischen Fenster und Türen sowie des vorgefundenen Holzstucks
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vollständige Erneuerung des Dachstuhls und der geschädigten Balkenlagen, statische Sicherung der Zwischendecken und Balkone
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Rückbau der Eingriffe des 20. Jahrhunderts, insbesondere der nachträglich eingebauten Kleinbäder und des Wintergartenaufsatzes auf dem Dach
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Wiederherstellung der historischen Raumproportionen in den Obergeschossen
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Ergänzung der für eine dauerhafte Nutzung unverzichtbaren Infrastruktur – zweiter Fluchtweg, Aufzug, vollständig neue Haustechnik – in denkmalverträglicher Ausführung
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Instandsetzung von Freitreppe, Terrassen und Brunnenrondell sowie des westlichen Nebengebäudes
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laufende Abstimmung aller Maßnahmen mit den Denkmalschutzbehörden
Das Investitionsvolumen liegt bei rund 15 Millionen Euro; angestrebt wird eine Fertigstellung deutlich vor Ablauf der vertraglichen Frist Ende 2030.
HEUTIGE NUTZUNG
Der Bayerische Hof wird kein Hotel mehr. Die Zimmerstruktur des 19. Jahrhunderts lässt sich unter heutigen Bedingungen nicht wirtschaftlich betreiben – ein Festhalten daran hätte den Erhalt des Denkmals erneut gefährdet. Stattdessen entsteht ein gemischt genutztes Haus, das seine öffentliche Rolle am Bahnhofplatz zurückgewinnt:
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Hochparterre: ein Kaffeehaus in der Tradition des früheren Hauscafés, benannt nach Prinzregent Luitpold – ein offener Ort für Bürgerinnen und Bürger, Vereine und Reisende, wie er Starnberg seit 2020 fehlt
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Untergeschoss und Garten: bayerische Wirtschaft mit Biergarten im historischen Gewölbe, an der Stelle der Gastronomie, die hier seit 1905 bestand
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Beletage und Obergeschosse: sechs bis sieben Wohnungen zwischen 60 und 90 Quadratmetern
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Dachgeschoss: Mitarbeiterwohnungen sowie eine Lounge und eine Dachterrasse mit Blick auf See und Alpenkette
Damit kehrt das Haus zu dem zurück, was es immer war: kein Museum, sondern ein bewohnter, bewirtschafteter und benutzter Ort – das erste Gebäude, das Reisende sehen, wenn sie in Starnberg aus dem Zug steigen.
Galerie
Projekt Galerie
Videobeiträge:
Das European Heritage Project hat eine Darstellung Münchens erworben, die der Künstler Bernardo Bellotto, auch Canaletto genannt, während seiner Zeit in der Isarmetropole malte. Außerdem konnte eine Vorzeichnung und ein Stich, der wahrscheinlich kurz nach dem Bild entstand, erworben werden. Durch den Erwerb der Werke konnte das European Heritage Project den Verbleib eines Teils der bayerischen Kulturgeschichte in der Region sichern.