Bayerischer Hof
Le Bayerische Hof à Starnberg est l’un des édifices historiques les plus importants de la ville et un témoignage marquant des débuts du tourisme et du développement urbain au bord du lac de Starnberg. Construit en 1864/65, l’établissement a vu le jour à une époque d’essor économique, déclenchée par le raccordement de Starnberg au réseau ferroviaire et le tourisme qui s’ensuivit. En tant qu’hôtel de luxe, le Bayerische Hof a été pendant des décennies la première adresse de choix pour les voyageurs, les estivants et les hôtes de marque.
En 2026, l’European Heritage Project a pu acquérir le Bayerischer Hof auprès de la ville de Starnberg et s’engage à rénover ce bâtiment de grande valeur historique dans les règles de l’art.
ACQUISITION
Après cinq années d’abandon, plusieurs procédures d’investisseurs restées sans aboutissement et un concours européen d’idées, lancé durant plus de deux ans sans résultat concluant, le Bayerischer Hof se trouvait, en 2025, à un tournant décisif de son histoire. Propriétaire de l’édifice depuis 1969, la Ville de Starnberg n’était plus en mesure d’assumer, sur ses propres ressources, le coût d’une restauration conforme aux exigences de la protection du patrimoine. Les expertises techniques évaluaient les travaux nécessaires à près de 15 millions d’euros. Depuis plusieurs décennies déjà, le bâtiment était en outre au cœur de débats récurrents opposant sa démolition à une éventuelle reconstruction.
C’est dans ce contexte que l’European Heritage Project fit l’acquisition de ce monument historique, en s’engageant explicitement à mener une restauration intégrale dans le respect des règles de l’art et des prescriptions de conservation patrimoniale. L’institution garantit également la renaissance de la vocation gastronomique historique du rez-de-chaussée surélevé, où se trouvait autrefois le célèbre café de la maison. Cette acquisition constitue le deuxième projet de l’European Heritage Project à Starnberg, après le Palais Sonnenhof, intégré à son patrimoine dès 2002.
LA PROPRIÉTÉ : CHIFFRES ET CARACTÉRISTIQUES
Le Bayerischer Hof est situé au 12 Bahnhofplatz, au cœur de la ville de Starnberg, en Haute-Bavière, directement en face de la gare et à quelques pas seulement du lac de Starnberg. D’une superficie d’environ 2 000 mètres carrés, la propriété forme, avec le parvis de la gare et la promenade du lac qui lui fait suite, la véritable porte d’entrée urbaine de la ville.
La date exacte de construction ne peut être établie avec certitude, aucun plan d’origine daté n’ayant été conservé. L’Office bavarois des Monuments historiques situe toutefois son édification entre 1865 et 1879, tandis que les ouvrages consacrés à l’histoire locale retiennent généralement les années 1864-1865. L’inventaire officiel des monuments indique pour sa part une construction « vers 1875 ».
Les principales campagnes de transformation sont, en revanche, parfaitement documentées. Vers 1875 furent réalisés le vaste avant-corps côté rue, précédé d’un monumental escalier à double volée, ainsi que les premiers aménagements de la terrasse. En 1901, une importante extension au sud dota le bâtiment d’une terrasse surélevée et de balcons, complétée par de nouveaux agrandissements en 1905. Depuis 1998-1999, l’ensemble de la propriété figure au registre officiel des monuments historiques de Bavière, protection qui englobe non seulement le bâtiment principal, mais également l’annexe occidentale et le rond-point ornemental avec fontaine situé devant la façade.
Le corps de logis principal est un imposant édifice de trois niveaux, coiffé d’un toit à deux versants et rythmé par un avant-corps central légèrement saillant. À l’est s’étend un rond-point fleuri agrémenté d’une fontaine, élément emblématique de la composition d’origine. À l’ouest se rattache une annexe de deux niveaux, également couverte d’un toit à deux versants et dotée d’un balcon, construite vers 1875. Elle abritait autrefois les remises, les écuries et les locaux de service de l’hôtel.
Jusqu’à sa fermeture en décembre 2020, le Bayerischer Hof comprenait 31 chambres d’hôtel, un café installé au rez-de-chaussée surélevé ainsi qu’un restaurant aménagé dans les caves voûtées du sous-sol.
HISTOIRE
L’histoire de cette maison commence avec le développement du lac de Starnberg. En 1851, le premier bateau à vapeur, le Maximilian, fut mis en service. Le 28 novembre 1854, la ligne de chemin de fer Munich–Starnberg – première ligne ferroviaire de Bavière financée par des capitaux privés – fut inaugurée. En l’espace de quelques années, la population de Starnberg augmenta de plus d’un tiers et un véritable ensemble d’établissements hôteliers vit le jour autour de la nouvelle gare : les hôtels Bellevue, Walter, Hirt, le Deutsche Haus et le Bayerischer Hof.
Un guide de voyage publié en 1879 décrit déjà l’« Hôtel Zum Bayerischen Hof » comme un établissement récemment construit, élégant et confortable, bénéficiant d’un emplacement privilégié entre le lac et la gare. À partir de 1880, Johann et Theresie Harffen sont attestés comme exploitants de l’hôtel ; pendant de nombreuses années, celui-ci fut également connu sous le nom d’« Hôtel Harffen ». En 1905, la propriété entra dans le patrimoine de la famille des Wittelsbach, représentée par la Brasserie Ducale Bavaroise de Tegernsee (Herzoglich Bayerisches Brauhaus Tegernsee). La même année, le restaurant aménagé au rez-de-chaussée inférieur ouvrit ses portes.
Le XXe siècle laissa des traces profondes. En 1919, durant les troubles révolutionnaires, des gardes rouges réquisitionnèrent le bâtiment. Pendant la Seconde Guerre mondiale, il fut transformé en hôpital militaire. En 1952, la famille propriétaire entreprit une restauration complète de l’hôtel, en veillant expressément à préserver son architecture d’origine. En 1969, la ville de Starnberg acquit le Bayerischer Hof auprès du duc Max en Bavière pour la somme de 1,125 million de deutschemarks. Par la suite, l’établissement fut donné en location pendant plus de cinquante ans : de 1984 à 2009, il fut exploité par l’hôtelier Rudolf Gaugg, réputé bien au-delà de Starnberg, puis par la famille de restaurateurs Schrogl.
En 1980, les services de protection des monuments historiques avaient encore estimé que le bâtiment ne présentait pas un intérêt patrimonial suffisant. Ce n’est qu’en 1998-1999 – à la surprise de beaucoup – qu’il fut inscrit à l’inventaire des monuments historiques, dans son intégralité : avec son bâtiment annexe, son escalier monumental et son rond-point orné d’une fontaine. À cette époque, la structure du bâtiment était déjà fragilisée. En 2011, les étages supérieurs firent l’objet d’une première interdiction d’utilisation. En décembre 2020, l’hôtel, le café et le restaurant furent définitivement fermés. À partir de septembre 2021, le bâtiment demeura inoccupé et, en 2022, l’ensemble de son mobilier et de son inventaire fut vendu aux enchères en 571 lots.
INFORMATIONS PRÉCIEUSES ET CURIEUSES
Selon la tradition, l’impératrice Élisabeth d’Autriche comptait parmi les hôtes les plus prestigieux de l’établissement. Ayant passé son enfance au château voisin de Possenhofen, plusieurs ouvrages consacrés à l’histoire de Starnberg rapportent qu’elle fit halte au Bayerischer Hof avec sa suite, tandis que la résidence de la famille royale servait à loger les autres invités. Les remises situées à l’arrière auraient également abrité les voitures de l’impératrice ainsi que celles du roi Louis II de Bavière, tandis que les palefreniers logeaient à l’étage supérieur.
D’autres éléments remarquables de l’histoire du bâtiment ont également été mis au jour. Une glacière aménagée à l’arrière permettait de conserver les aliments au frais grâce à la glace naturelle prélevée sur le lac de Starnberg. La salle qui accueillit plus tard la taverne servait auparavant de cave à charbon, tandis que le café situé à l’étage noble (Hochparterre) était à l’origine un espace de stockage. Les étages supérieurs ont conservé l’étroit escalier de service ainsi que leurs plafonds plus bas, témoins éloquents de la hiérarchie sociale qui caractérisait un grand hôtel du XIXᵉ siècle. Lors des travaux de curage réalisés en 2026, plusieurs éléments historiques réapparurent au rez-de-chaussée : le plafond en stuc de l’ancien café, le comptoir de réception d’origine, des miroirs dorés ainsi que l’enseigne de la « König Ludwig II. Stube ». En vue du futur café, le European Heritage Project fit en outre l’acquisition d’un buste du prince-régent Luitpold, renouant ainsi avec le nom historique de l’établissement.
Enfin, l’acquisition du Bayerischer Hof par la ville en 1969 marqua le point de départ d’une opération d’échange foncier destinée à permettre la construction, longtemps promise, d’une salle municipale sur la place de l’église (Kirchplatz). Ce projet ne vit jamais le jour.
ARCHITECTURE
Le Bayerischer Hof est un imposant bâtiment de trois étages coiffé d’un toit à deux versants, dont le corps central est souligné par un avant-corps (risalite). Construit en maçonnerie massive, il fut délibérément conçu comme une façade de prestige tournée vers la place de la gare. Du côté de la façade longitudinale, une terrasse en saillie est desservie par un escalier monumental à double volée ; à l’est, elle est précédée d’un parterre fleuri et d’un rond-point agrémenté d’une fontaine, qui constituent encore aujourd’hui l’image emblématique de cette place. L’agrandissement réalisé en 1901 du côté sud ajouta une terrasse surélevée avec balcons, renforçant ainsi le caractère de l’établissement comme lieu de villégiature et de séjour en plein air.
Sur le plan stylistique, l’édifice s’inscrit dans l’historicisme de la période dite de la Gründerzeit et présente des caractéristiques typiques de l’architecture des premières stations thermales et climatiques: un escalier monumental, des terrasses et des balcons représentatifs, un jeu d’eau conçu comme élément décoratif, une composition rigoureusement axiale et une façade dont l’ordonnancement confère au bâtiment une impression de grandeur sans pour autant lui donner l’allure d’un palais. Il ne s’agissait pas d’un hôtel-palais, mais d’un établissement de prestige destiné à une clientèle aisée venant passer la saison estivale au bord du lac.
À l’ouest s’adosse un bâtiment annexe de deux étages, également couvert d’un toit à deux versants et doté d’un balcon (vers 1875). Il abritait autrefois les remises, les écuries et les hangars à voitures. Les services de protection des monuments historiques le considèrent expressément comme une partie intégrante de l’ensemble classé. La protection patrimoniale s’applique de manière stricte à l’ensemble de la propriété et couvre aussi bien les espaces intérieurs que les façades, le bâtiment annexe et le rond-point de la fontaine.
À l’intérieur, l’escalier d’origine, les murs porteurs ainsi que la distribution historique des espaces comptent parmi les éléments essentiels à préserver. En revanche, les principales transformations du XXᵉ siècle – notamment l’installation, dans les années 1970, de petites salles de bains dans chacune des chambres historiques, ainsi que l’ajout ultérieur d’un jardin d’hiver en toiture – sont considérées comme des interventions étrangères à la conception d’origine, qui altèrent les proportions initiales du bâtiment.
ÉTAT STRUCTUREL AU MOMENT DE L’ACQUISITION
Au moment de son acquisition, le bâtiment était inoccupé depuis plus de quatre ans et faisait l’objet, depuis décembre 2020, d’une interdiction totale d’utilisation. Les expertises disponibles dressaient un constat unanime d’une dégradation structurelle avancée :
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Charpente : selon les experts, sa capacité portante était insuffisante dès l’origine et avait été encore affaiblie par une infestation de vrillettes et par les infiltrations d’eau. La couverture métallique était dépourvue de barrière d’étanchéité contre l’humidité. En cas de fortes chutes de neige, un risque d’effondrement était à craindre.
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Planchers et balcons : capacité portante réduite à tous les niveaux, avec des affaissements atteignant jusqu’à dix centimètres ; un balcon de l’étage supérieur n’était maintenu que par un étayage provisoire en poutres de bois.
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Fondations : la stabilité de l’ouvrage ne pouvait plus être démontrée par le calcul. Les spécialistes supposaient l’existence d’une fondation historique sur pieux en bois. Le niveau élevé de la nappe phréatique exclut par ailleurs la réalisation d’un sous-sol avec parking souterrain.
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Protection contre l’incendie : absence de portes coupe-feu, insuffisance des voies d’évacuation et de secours, câblages électriques gainés de textile et absence de dispositifs différentiels de protection.
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Installations techniques : le chauffage, les installations électriques et les conduites de gaz présentaient de graves défaillances. Le réseau d’eau potable était fortement contaminé par des légionelles, à des concentrations très supérieures aux valeurs limites autorisées, et ne pouvait plus être utilisé, ni sur le plan technique ni sur le plan sanitaire. À lui seul, le renouvellement de cette installation était estimé à environ deux millions d’euros.
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Structure du bâtiment : importantes fissurations dues à l’humidité et décollement des enduits de plafond dans la cage d’escalier.
En 2020, l’autorité compétente en matière de construction de l’arrondissement avait conclu que la réhabilitation dépasserait le coût d’une reconstruction neuve, le remplacement des planchers impliquant de fait une déconstruction complète de l’intérieur du bâtiment (curage intégral). C’est précisément cette approche qu’a retenue l’European Heritage Project : non pas comme un argument contre la conservation du monument, mais comme la condition indispensable à sa sauvegarde.
MESURES DE RESTAURATION
Les travaux ont débuté le 12 janvier 2026, moins de trois semaines après la signature de l’acte d’acquisition. Ils ont d’abord consisté à débarrasser le bâtiment de son contenu et à dégager le terrain, alors largement envahi par la végétation. Jusqu’au début de l’été 2026, l’édifice a fait l’objet d’un curage intégral: les revêtements de sol, les parquets, les moquettes et les lambris ont été déposés, les enduits ont été retirés des murs et la structure porteuse entièrement mise au jour. Ce n’est qu’à ce stade qu’une évaluation fiable de l’état du bâtiment a pu être réalisée. Celle-ci a confirmé que la charpente, les planchers intermédiaires et les balcons devaient être entièrement reconstruits, tandis que la maçonnerie s’est révélée, dans son ensemble, apte à être conservée et restaurée.
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Le principe directeur de la restauration est de restituer, avec la plus grande fidélité possible, l’aspect historique de l’édifice tel qu’il se présentait vers 1910, c’est-à-dire après les agrandissements réalisés en 1901 et en 1905. Le programme de restauration comprend notamment:
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la conservation et la restauration de l’escalier d’origine, des fenêtres et portes historiques ainsi que des éléments de décor en bois sculpté conservés ;
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le renouvellement complet de la charpente et des poutres endommagées, ainsi que la consolidation structurelle des planchers intermédiaires et des balcons ;
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la suppression des transformations du XXᵉ siècle, notamment des petites salles de bains ajoutées ultérieurement dans les chambres historiques et du jardin d’hiver construit en toiture ;
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la restitution des proportions historiques des pièces dans les étages supérieurs ;
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l’intégration, dans le respect des exigences de la protection patrimoniale, des infrastructures indispensables à une utilisation durable du bâtiment : une seconde voie d’évacuation, un ascenseur et des installations techniques entièrement nouvelles ;
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la restauration de l’escalier monumental, des terrasses, du rond-point de la fontaine ainsi que du bâtiment annexe situé à l’ouest ;
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une concertation permanente avec les autorités compétentes en matière de protection des monuments historiques pour l’ensemble des interventions.
Le volume total de l’investissement s’élève à environ 15 millions d’euros. L’objectif est d’achever les travaux bien avant l’échéance contractuelle fixée à la fin de l’année 2030.
UTILISATION ACTUELLE
Le Bayerischer Hof ne retrouvera pas sa vocation hôtelière. La configuration des chambres héritée du XIXᵉ siècle ne permet plus une exploitation économiquement viable dans les conditions actuelles ; s’y maintenir aurait de nouveau compromis la préservation du monument historique. À la place, le bâtiment accueillera des fonctions mixtes qui lui permettront de retrouver son rôle public sur la place de la gare :
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Rez-de-chaussée surélevé (Hochparterre) : un café renouant avec la tradition de l’ancien café de la maison et portant le nom du prince-régent Luitpold ; un lieu de rencontre ouvert aux habitants, aux associations et aux voyageurs, répondant à un besoin dont Starnberg est privé depuis 2020.
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Sous-sol et jardin : une brasserie bavaroise avec biergarten installé dans les caves voûtées historiques, à l’emplacement même où un établissement de restauration existe depuis 1905.
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Étage noble (Beletage) et étages supérieurs : six à sept appartements d’une superficie comprise entre 60 et 90 m².
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Combles aménagés : logements pour le personnel, ainsi qu’un salon et une terrasse sur le toit offrant une vue sur le lac et la chaîne des Alpes.
Le bâtiment retrouvera ainsi sa vocation première : non pas celle d’un musée, mais celle d’un lieu vivant, habité, exploité et fréquenté au quotidien — le premier édifice que découvrent les voyageurs lorsqu’ils descendent du train à Starnberg.
Galerie
Galerie de projets
Vidéos :
L’European Heritage Project a fait l’acquisition d’une représentation de Munich peinte par l’artiste Bernardo Bellotto, également connu sous le nom de Canaletto, lors de son séjour dans la métropole sur l’Isar. Une esquisse et une gravure, probablement réalisées peu après le tableau, ont également pu être acquises. Grâce à cette acquisition, l’European Heritage Project a pu garantir la préservation d’une partie de l’histoire culturelle bavaroise dans la région.