Der Bayerische Hof in Starnberg ist eines der bedeutendsten historischen Gebäude der Stadt und ein prägendes Zeugnis der frühen Tourismus- und Stadtentwicklung am Starnberger See. Errichtet in den Jahren 1864/65, entstand das Haus in einer Zeit des wirtschaftlichen Aufbruchs, ausgelöst durch den Anschluss Starnbergs an das Eisenbahnnetz und den damit einsetzenden Fremdenverkehr. Als Hotel der gehobenen Kategorie diente der Bayerische Hof über Jahrzehnte hinweg als erste Adresse für Reisende, Sommerfrischler und prominente Gäste.
2026 konnte das European Heritage Project den Bayerischen Hof von der Stadt Starnberg erwerben und verpflichtet sich, das historisch wertvolle Gebäude fachgerecht zu sanieren.
KAUFSITUATION
Das European Heritage Project hatte seinen Hauptsitz im Alten Hof in neuzeitlichen Büroräumen auf Fundamenten der alten Burg. Als für 2025 der Mietvertrag auslief, wurde beschlossen, sich nach einer anderen Niederlassung umzusehen. Durch Vermittlung eines guten Freundes wurde das European Heritage Project darauf aufmerksam gemacht, dass in der Prannerstraße das ehemalige Palais Seinsheim zum Verkauf stehen würde. Die Kaufverhandlungen seien schon weit fortgeschritten, jedoch sei es über einige Vertragsklauseln zu Streitigkeiten gekommen, sodass beide Seiten beschlossen hätten, sich gegenseitig Zeit zum Nachdenken zu lassen.
Der Verkäufer war der Bayerische Städtetag, der das Anwesen bereits im Jahr 1982 erworben hatte und dort seine Hauptgeschäftsstelle beheimatet hatte. Aufgrund von Kostensparvorgaben sah sich der Bayerische Städtetag gezwungen, nunmehr das Anwesen zu verkaufen und in für ihn eigens vorbereitete Räumlichkeiten der Sparkassenorganisation am Hauptbahnhof umzuziehen.
In dieser Schwebesituation ergriff das EHP seine Chance. Das EHP bot an, in die bestehenden Vertragsentwürfe einzusteigen und dem Bayerischen Städtetag in den strittigen Punkten weit entgegenzukommen. Zusätzlich versprach das EHP, das ehemalige Palais Seinsheim, eines der bedeutendsten Rokokobauten Münchens, fachgerecht zu sanieren und wieder als Rokoko-Palais mit repräsentativen Veranstaltungsräumen instand zu setzen.
Dies überzeugte den Vorstand des Bayerischen Städtetages, und so konnte ein Kaufvertrag bereits innerhalb weniger Wochen nach Tätigwerden des EHP abgeschlossen werden. Der Kaufpreis wurde ohne Einschaltung eines Kreditinstituts aus eigenen Barmitteln beglichen.
GESCHICHTE
Im Jahr 1726 erwarb Maximilian Franz Graf von Seinsheim das bis an die Prannerstraße 7 reichende Grundstück – heute Promenadeplatz 8. Dort befand sich seinerzeit ein barockes Stadthaus, das in ein vorderes und ein hinteres Gebäude gegliedert war. Das vordere Haus wurde vom Grafen selbst bewohnt und später als Palais Maffei bekannt, während das wesentlich kleinere hintere Haus seinem Erben Joseph Franz Graf von Seinsheim (1707–1787) als Wohnsitz diente. Dieser wirkte später als bayerischer Minister und Präsident der Bayerischen Akademie der Wissenschaften.
In der von Joseph Franz Graf von Seinsheim detailliert geführten Buchhaltung finden sich zwischen Mai 1753 und September 1754 vermehrt Einträge zum „Hausbau“ in der Prannerstraße. Da der Architekt lediglich mit seinem Nachnamen genannt wird, lässt sich nicht eindeutig klären, ob Johann Baptist Gunezrhainer oder dessen Bruder Ignaz Anton – beide renommierte Palastarchitekten – mit dem Bau beauftragt waren.
Aus nicht bekannten Gründen entschloss sich Joseph Franz von Seinsheim 1764, das erst zehn Jahre zuvor errichtete Haus wieder zu veräußern. Der neue Eigentümer, Karl Graf von Ruepp, verstarb jedoch bereits nach wenigen Jahren, so dass das Palais 1768 erneut an Joseph Franz von Seinsheim zurückverkauft wurde. Mit diesem Verkauf wurde auch die ursprüngliche Trennung in vorderes und hinteres Haus aufgehoben. Dem einzigen Sohn, Maximilian Joseph Clemens Graf von Seinsheim (1751–1803), und seiner Gemahlin, der Freifrau von Frankenstein-Ullstadt (1754–1832), wurde das hintere Haus als Wohnsitz eingerichtet.
Nach der Teilzerstörung im Jahr 1944 wurde das Palais 1949 mit der bereits erwähnten erweiterten Fassade wieder aufgebaut. Eine umfassende Gesamtsanierung mit baulichen Veränderungen in den Innenräumen folgte 1982. Anschließend diente das Palais bis 2025 als Sitz des Bayerischen Städtetags, des kommunalen Spitzenverbands der bayerischen Städte.
Kultureller Sammelpunkt Münchens
Das repräsentative Stadtpalais diente nicht nur der standesgemäßen Wohnnutzung, sondern war zugleich ein bedeutender Treffpunkt des kulturellen Lebens Münchens. Hier empfing man Berühmtheiten und hochrangige Gäste aus ganz Europa zu Assembleen, Tanzabenden und Konzerten. Zu den bekannten Besuchern zählten unter anderem Wolfgang Amadeus Mozart und der Freiheitsdichter Daniel Schubart, der als Autor des Liedes „Die Forelle“ bekannt ist.
Mozart hielt sich im Herbst 1780 in der Prannerstraße auf, um der Uraufführung seiner Oper Idomeneo, Re di Creta (KV 366) im Cuvilliés-Theater beizuwohnen, die er im Auftrag des bayerischen Kurfürsten Karl Theodor komponiert hatte. Sein Freund Maximilian Clemens von Seinsheim dürfte als einer der wenigen privaten Gäste an den Proben teilgenommen haben.
ARCHITEKTUR
Das Palais präsentiert sich als dreigeschossiger Bau mit Satteldach. Die schlichte Fassade ist durch eine feine Gliederung und zurückhaltenden Stuck geschmückt – typische Merkmale des späten Rokoko, wie es in München gepflegt wurde. Zugleich lassen sich bereits erste Einflüsse des aufkommenden Klassizismus erkennen.
Ein größerer Umbau erfolgte im Jahr 1809 durch den Münchner Architekten Joseph Höchl. Dabei wurden die vormals getrennten Gebäude baulich zusammengeführt und zu einem einheitlichen Palais harmonisiert.
Eine heute kaum noch erkennbare Besonderheit verdient besondere Erwähnung: Ursprünglich wurde das Palais nur achtachsig errichtet. Ein angrenzender Stadel wurde später zu einem kleineren Wohnhaus mit eigenem Treppenaufgang umgebaut. Nach den Besitzverhältnissen handelte es sich jedoch stets um eine Einheit. Erst der Wiederaufbau nach dem Zweiten Weltkrieg vereinte beide Baukörper hinter einer gemeinsamen, zwölfachsigen Fassade.
Zerstörung und Wiederaufbau
Im Zweiten Weltkrieg wurde das Palais beschädigt, die historische Fassade überstand die Bombennächte jedoch weitgehend. Der Wiederaufbau erfolgte 1949 unter der Leitung des Architekten Herbert Landauer. Dabei wurde das Gebäude modernisiert und westlich um mehrere Achsen erweitert – ein Eingriff, der die heutige, gestreckte Fassadenfront entscheidend prägte.
ZUSTAND BEI AKQUISITION UND RESTAURIERUNGEN
Das Palais Seinsheim befindet sich in der Prannerstraße im Münchner Zentrum. Es ist eingebettet zwischen dem Hotel Bayerischer Hof und dem Arco-Palais, das inzwischen der Erzdiözese München gehört. Schräg gegenüber befindet sich das Rosewood Hotel, und wenige Meter weiter das Bischöfliche Ordinariat im Palais Holnstein.
Auf der Rückseite des Gebäudes zum Promenadenplatz hin befand sich ehemals das Palais Maffei, das inzwischen durch ein neuzeitliches Bürohaus ersetzt wurde. Das Palais Seinsheim umfasst eine vierflügelige Anlage mit geräumigem Innenhof und verfügt über vier Stockwerke bei einer Gesamtnutzfläche von ca. 3.500 qm.
Das Palais war im Zweiten Weltkrieg stark beschädigt worden. Original erhalten geblieben ist im Wesentlichen nur die Fassade, die im rechten Bereich von dem Architekten Herbert Landauer in den Jahren 1945/46 verlängert worden war. Das eigentliche Palais war zu großen Teilen infolge eines Bombentreffers zusammengestürzt, wurde jedoch nach dem Zweiten Weltkrieg aus den vorhandenen Schuttsteinen, also den Originalsteinen, auf den historischen Grundrissen wieder aufgebaut.
Die Seitenflügel entsprachen in ihrer Kubatur ungefähr den historischen Vorlagen, wurden jedoch in den Nachkriegsjahren entsprechend dem Stil der Zeit neu errichtet. Im Inneren wirkte die Anlage wie ein Bürogebäude aus den 1960er Jahren. Das Dach war weitgehend nicht ausgebaut, in den Kellergeschossen waren Archivräume untergebracht.
Umbaumaßnahmen
Aufgrund der historischen Bedeutung und der prominenten Lage des Gebäudes stellten sich die Umbaumaßnahmen als durchaus anspruchsvoll heraus. Zum einen galt es vor allem, die Rokoko-Fassade in ihrem ursprünglichen Bestand wiederherzustellen. Dazu mussten insbesondere die Fenster überarbeitet werden.
Im Erdgeschoss waren neuzeitliche Fenster aus den 1960er- und 1970er-Jahren als Schaufenster installiert. Hier wurden entsprechend der historischen Vorlage Kastenfenster mit Sprossen eingebaut. Die Bestandsfenster im ersten, zweiten und dritten Stock aus den 1950er-Jahren, die bereits damals in einem historisierenden und zur Fassade passenden Stil rekonstruiert worden waren, mussten energetisch überarbeitet und mit Isolierglas ausgestattet werden, ohne die Substanz der Rahmen zu verändern.
In den Innenräumen mussten die Einbauten aus den 1950er-, 1960er- und 1970er-Jahren rückgebaut und zahlreiche abgehängte Decken entfernt werden. Die Teppichbodenbeläge aus den 1970er-Jahren wurden entfernt und durch Parkettböden ersetzt. Historische Stuckaturen konnten leider nicht mehr aufgefunden werden und mussten nach alten Vorlagen neu ergänzt werden.
Die beiden großen Repräsentationssäle im ersten Stock waren durch Möbelwände in ihrer Struktur zerteilt worden; diese mussten vollständig entfernt werden. Eine vorhandene Lüftungsanlage konnte teilweise erhalten werden, wurde jedoch durch Wärmetauscher sowie den Anschluss an Fernwärme und Fernkälte technisch verbessert. Die Sanitärräume konnten an ihren vorhandenen Stellen erhalten werden, mussten jedoch grundlegend überholt und neu ausgestattet werden.
Die gesamte Elektroinstallation musste vollständig erneuert werden. Das Heizungssystem hingegen konnte, da es bereits auf Fernwärme basierte, weitgehend übernommen werden. Die Maßnahmen im Erdgeschoss sowie im ersten und zweiten Obergeschoss sind inzwischen weitgehend umgesetzt, und das EHP hat dort bereits seine Betriebsstätte eingerichtet.
In der Folge ist geplant, in den historisch weniger wertvollen Bereichen mehrere Aufzüge einzubauen, die das Erdgeschoss mit dem dritten Obergeschoss verbinden sollen. Beim Erwerb des Gebäudes konnte ein bestehender Bauvorbescheid übernommen werden, der nicht nur den Ausbau des Dachgeschosses, sondern auch eine Aufstockung des ehemaligen Remisenhauses in Richtung des neuzeitlichen benachbarten Büroblocks zum Promenadenplatz hin zulässt. Durch diese Aufstockung kann erreicht werden, dass der bislang störend wirkende Blick auf das Nachbargebäude in angemessener Weise verdeckt wird.
Die Kellerräume müssen vollständig überarbeitet und teilweise trockengelegt werden, um Platz für Archive und repräsentative Räumlichkeiten zu schaffen. Schließlich ist auch der gesamte Innenhof neu zu gestalten. Er soll künftig als Aufenthalts- und Erholungsbereich genutzt werden. Dazu ist es erforderlich, den neuzeitlichen Bodenbelag durch einen historisch passenden Belag zu ersetzen. Zudem ist geplant, im Zentrum des Innenhofs eine Brunnenanlage zu errichten.
Ziel der Sanierung ist es, das Palais Seinsheim wieder als eines der repräsentativsten und stadtprägenden Gebäude Münchens zu etablieren.
HEUTIGE NUTZUNG
Die historischen Wohnräume im Erdgeschoß und im ersten Stock werden wieder als Wohnräume genutzt. Die darüber liegenden Stockwerke beheimaten einen Teil der Kunstsammlungen des European Heritage Projects, insbesondere Kunstwerke der Moderne und Zeitgenössisches. Die Ausstellungsräume dienen gleichzeitig als Dependance des European Heritage Projects in Deutschland, wo regelmäßig politische Gespräche, aber auch kulturelle Veranstaltungen stattfinden.
Videobeiträge:
Das European Heritage Project hat eine Darstellung Münchens erworben, die der Künstler Bernardo Bellotto, auch Canaletto genannt, während seiner Zeit in der Isarmetropole malte. Außerdem konnte eine Vorzeichnung und ein Stich, der wahrscheinlich kurz nach dem Bild entstand, erworben werden. Durch den Erwerb der Werke konnte das European Heritage Project den Verbleib eines Teils der bayerischen Kulturgeschichte in der Region sichern.